애들레이드 렌트와 쉐어하우스, 방이 2개면 법의 보호를 받습니다 (2026년 기준)

이 글은 2026년 8월 1일 기준으로 확인한 남호주(SA) 규정입니다. 렌트 형태와 계약 조건에 따라 적용되는 법이 달라지므로, 본인 상황에 대한 판단은 RentRight SA(1800 060 462) 또는 CBS(131 882)에서 받으시기 바랍니다. 무료입니다.

애들레이드 렌트·쉐어하우스, 이것부터 확인하세요

• 집 전체를 임대하거나 일반 tenancy 계약을 했다면 일반적인 residential tenancy 규정이 적용될 수 있습니다.
• 한 집에서 2개 이상의 방을 각각 빌려준다면 SA 법상 rooming house에 해당할 수 있습니다.
• 빌려주는 방이 5개 이상이라면 designated rooming house이며 proprietor는 CBS에 등록해야 합니다.
• Rooming house의 렌트 인상은 원칙적으로 최소 6개월 간격이며, 일반적으로 최소 4주 전 서면 통지가 필요합니다.
• 집주인이 거주하는 집에서 방 하나만 빌리는 형태는 rooming house 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.
• 문제가 생겼다면 계약서와 송금 기록, 메시지 등 증거를 보관하세요.

먼저: 내가 어느 쪽인지부터 확인하세요

"쉐어는 계약서도 없으니 법 밖"이라는 말이 한인 커뮤니티에 오래 돌았습니다. 지금은 대부분 틀린 말입니다. 2024년 개정으로 rooming house의 정의가 "상업적으로 3인 이상"에서 **"방 2개 이상을 세놓는 주택"**으로 바뀌었기 때문입니다.

애들레이드의 한인 쉐어하우스 상당수가 이 정의에 들어갑니다.

경계선은 방의 개수이지, 계약서의 유무가 아닙니다. 계약서가 없다는 것은 법이 없다는 뜻이 아니라, 집주인이 의무를 지키지 않고 있다는 뜻입니다.

Bond는 얼마까지 받을 수 있나요?

Bond는 렌트 계약을 시작할 때 집주인이나 proprietor가 받을 수 있는 보증금입니다.

남호주에서는 일반 렌트인지 rooming house인지에 따라 받을 수 있는 최대 금액이 다릅니다.

따라서 SA 법상 rooming house에 해당하는 곳에서 방을 빌리는데 4주치 Bond를 요구한다면, 일반 residential tenancy의 기준을 그대로 적용할 수 있는지부터 확인해야 합니다. Rooming house agreement의 Bond 한도는 최대 2주치 렌트입니다.

Bond란?

입주 전에 내는 보증금입니다. 밀린 렌트, 정당한 청소비 또는 손상에 대한 비용 등이 없다면 퇴거 후 돌려받을 수 있습니다. 집주인이나 proprietor가 계약 기간 동안 마음대로 사용하는 돈이 아니라 CBS에 보관되는 돈입니다.

Rooming house Bond는 CBS에 맡겨야 합니다

Rooming house의 Bond를 proprietor가 직접 받았다면 받은 날부터 2주 안에 Consumer and Business Services(CBS)에 lodge해야 합니다.

Registered agent가 관리하는 경우에는 4주 안에 lodge해야 합니다.

또한 Bond를 받은 사람은 입주자에게 **48시간 안에 영수증(receipt)**을 제공해야 합니다. 은행 계좌로 송금한 경우에도 마찬가지입니다.

2024년 7월부터는 resident가 **Residential Bonds Online(RBO)**을 이용해 Bond를 CBS에 직접 lodge하는 것도 가능합니다.

Lodge한다는 게 무슨 뜻인가요?

여기서 lodge는 집주인에게 돈을 지급한다는 뜻이 아니라, 받은 Bond를 CBS가 관리하는 공식 Bond 시스템에 등록하고 맡기는 것을 의미합니다. 남호주에서는 Residential Bonds Online(RBO)을 통해 Bond를 관리할 수 있습니다.

"Bond는 내 계좌에 보관해둘게"라고 한다면?

Rooming house의 Bond를 받았다면 정해진 기간 안에 CBS에 lodge해야 합니다.

따라서 proprietor가 Bond를 개인 계좌에 계속 보관하면서 "나갈 때 돌려주겠다"고 하는 방식으로 끝내서는 안 됩니다.

본인의 Bond가 제대로 등록되어 있는지 걱정된다면 CBS의 Residential Bonds Online(RBO)에서 확인할 수 있습니다.

Rent in advance와 Bond는 다른 돈입니다

Rooming house에서는 계약 시작 시 1주치보다 많은 rent를 미리 요구할 수 없습니다.

따라서 예를 들어 주세가 $300인 rooming house라면:

• 최대 Bond: $600
• 시작 시 요구할 수 있는 rent in advance: 최대 $300

처럼 서로 별도로 계산됩니다.

Rent in advance란?

앞으로 살 기간의 렌트를 미리 내는 것입니다. Bond와 달리 나중에 돌려받는 보증금이 아니라 실제 렌트비입니다.

입주 첫날 — inspection sheet가 나중의 전부입니다

입주 시점에 집주인은 서명한 inspection sheet(상태 점검표) 사본을 세입자에게 줘야 합니다. 가구, 비품, 각 부분의 상태가 적혀 있어야 합니다.

작성해서 돌려주고, 본인 사본을 반드시 보관하세요.

나중에 본드 분쟁이 SACAT으로 가면, 심판부는 처음 상태와 나갈 때 상태를 비교합니다. 처음 상태를 증명할 자료가 없으면 판단할 근거 자체가 없습니다. 이때 불리해지는 쪽은 대개 세입자입니다.

권하는 것:

• 점검표와 별개로, 입주 당일 방·욕실·주방·바닥·벽을 사진으로 남기세요. 날짜가 기록되게
• 이미 있는 흠집은 점검표에 글로 적으세요. 사진만으로는 "그때 있었다"를 다투게 됩니다

정상적인 노후(fair wear and tear)는 본드에서 뺄 수 없습니다. 카펫이 오래돼 색이 바랜 것과, 카펫에 뭘 쏟아 얼룩이 남은 것은 다르게 취급됩니다.

렌트비는 마음대로 올릴 수 있나요?

렌트 인상 규칙은 일반 렌트인지 rooming house인지에 따라 다릅니다.

일반 Residential Tenancy

일반적인 주택 임대에서는 렌트를 원칙적으로 12개월에 한 번만 올릴 수 있습니다.

집주인은 최소 60일 전에 서면으로 통지해야 합니다.

Fixed-term 계약 중 렌트를 올리려면 계약서에 렌트 인상을 허용하는 조건이 포함되어 있어야 하며, 인상액을 어떻게 계산할지도 명시되어 있어야 합니다. 예를 들어 CPI에 따라 조정한다는 방식입니다.

렌트 인상액 자체에 정해진 상한은 없지만 지나치게 높다고 생각한다면, 통지를 받은 날부터 90일 안에 SACAT에 excessive rent 심사를 신청할 수 있습니다.

Rooming House

Rooming house는 기준이 다릅니다.

렌트는 입주 또는 직전 인상으로부터 최소 6개월이 지나야 다시 올릴 수 있습니다.

Proprietor는 일반적으로 최소 4주 전에 서면으로 통지해야 하며, 통지에는 새로운 렌트 금액과 적용 시작일이 포함되어야 합니다.

Fixed-term rooming house agreement에서는 계약서에 렌트 인상을 허용하는 구체적인 조건이 없다면 계약 기간 중 렌트를 올릴 수 없습니다.

즉, 한국인 커뮤니티에서 흔히 말하는 "쉐어하우스"라고 해서 운영자가 원하는 때마다 주세를 바꿀 수 있는 것은 아닙니다.

Fixed-term과 Periodic이란?

Fixed-term은 계약 종료일이 정해져 있는 계약입니다. 예를 들어 2026년 2월 1일부터 2027년 1월 31일까지처럼 시작일과 종료일을 정해 계약합니다.

Periodic은 정해진 종료일 없이 계약이 계속되는 형태입니다. 정기적으로 rent를 내면서 계약이 이어지는 형태라고 이해하면 쉽습니다.

2026년 변경사항

계약서에 미리 여러 번의 렌트 인상을 적어두는 방식으로도 인상 간격 제한을 피할 수 없습니다. 2026년 1월 15일부터 시행된 변경사항은 일반 residential tenancy의 12개월, rooming house의 6개월 제한 안에서 여러 차례 인상하도록 미리 약정하는 것도 허용되지 않는다는 점을 명확히 했습니다.

렌트 경쟁 붙이기는 금지입니다

2023년 9월부터 rent bidding 유도가 금지됐습니다. 집주인과 에이전트는 정해진 금액으로 광고해야 하며, 더 높은 금액을 제안하도록 유도할 수 없습니다.

• 렌트를 "$450~$500" 같은 범위로 광고할 수 없습니다
• 렌트 경매를 열 수 없습니다
• 광고가보다 높은 제안을 근거로 신청자를 더 좋게 평가할 수 없습니다

세입자가 자발적으로 더 내겠다고 하는 것 자체를 막는 규정은 아니지만, 집주인 쪽에서 그 상황을 만드는 것이 위법입니다.

퇴거 — 이유 없는 퇴거는 폐지됐습니다

2024년 7월 1일부터 집주인은 사유를 밝히지 않고 계약을 끝내거나 갱신을 거부할 수 없습니다. 법에 정해진 사유여야 합니다. 매각, 본인·가족 입주, 대규모 수리, 철거, 세입자의 계약 위반 등입니다.

• 고정기간이 끝날 때 갱신하지 않으려면 60일 전 통지(이전에는 28일)
• 통지를 받은 세입자가 그 기간 안에 먼저 나가고 싶다면, 7일 전에 알리면 나간 뒤의 렌트는 내지 않습니다
• 집주인이 수리나 본인 입주를 사유로 내보냈다면, 6개월간 다시 임대할 수 없습니다. SACAT의 허가를 받은 경우는 예외입니다
• 세입자가 SACAT에 신청했거나 권리를 주장한 것에 대한 보복성 통지라면 SACAT이 무효로 선언할 수 있습니다

마지막 항목이 중요합니다. 수리를 요구하면 쫓겨날까 봐 말을 못 하는 상황이 이 규정으로 다뤄집니다.

집주인이 내 방에 마음대로 들어올 수 있나요?

먼저 일반 Residential Tenancy인지 Rooming House인지를 구분해야 합니다. 두 경우의 출입 규칙이 다릅니다.

일반 Residential Tenancy

일반적인 렌트에서는 집주인이나 집주인의 허가를 받은 사람이 임대주택에 들어오려면 정해진 사유와 절차를 따라야 합니다.

대부분의 경우 세입자에게 사전에 알려야 하며, 일반적인 출입 가능 시간과 통지 규칙도 적용됩니다.

화재나 수도관 파열 같은 긴급상황 등 일부 예외에서는 사전 통지 없이 출입할 수 있습니다.

Rooming House

Rooming house에서는 공용공간과 개인 방을 구분해서 생각해야 합니다.

Proprietor는 주방, 복도, 거실 등 rooming house의 공용공간에는 별도의 사전 통지 없이 출입할 수 있습니다.

하지만 resident가 사용하는 개인 방은 다릅니다.

Resident는 proprietor에게 자신의 방에 대한 reasonable access를 허용해야 하지만, proprietor 역시 합리적인 방식으로 출입해야 합니다.

또한 resident의 동의가 없다면 출입 목적을 달성하는 데 필요한 시간보다 더 오래 방에 머물러서는 안 됩니다.

즉, rooming house라는 이유만으로 proprietor가 resident의 개인 방을 아무 때나 자유롭게 드나들 수 있다는 뜻은 아닙니다.

Reasonable access란?

우리말로 단순히 "집주인이 원하면 들어올 수 있다"는 의미는 아닙니다. Rooming house에서는 resident도 필요한 경우 합리적인 출입을 허용해야 하지만, proprietor 역시 resident의 privacy, peace와 comfort를 부당하게 방해해서는 안 됩니다.

내 방의 Privacy도 보호받습니다

Rooming house proprietor는 resident의 방이나 시설 사용에 대한 privacy, peace, comfort와 quiet enjoyment를 부당하게 방해해서는 안 됩니다.

또한 resident가 자신의 방에 항상 합리적으로 접근할 수 있도록 해야 하고, 화장실과 욕실 시설도 합리적으로 이용할 수 있도록 해야 합니다.

개인 방에는 resident가 방을 합리적으로 안전하게 잠글 수 있도록 필요한 lock과 security device도 제공하고 유지해야 합니다.

개인 물품을 안전하게 보관할 수 있도록 방 안에 잠글 수 있는 cupboard 또는 이와 비슷한 보관공간도 제공해야 합니다.

Quiet enjoyment란?

"조용히 살아야 한다"는 뜻만은 아닙니다. 렌트에서 사용하는 법률 용어로, 거주자가 부당한 간섭을 받지 않고 자신의 방과 시설을 평온하게 이용할 권리를 의미합니다.

이런 상황이라면 기록을 남겨두세요

예를 들어 proprietor가 반복적으로 개인 방에 들어오거나 privacy 문제로 분쟁이 생긴다면 관련 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

• 문자나 메시지
• 이메일
• 출입 날짜와 시간
• 출입 이유
• 관련 사진이나 기타 기록

문제가 해결되지 않는다면 Consumer and Business Services(CBS)에 문의하거나 상황에 따라 SACAT 절차를 확인할 수 있습니다.

쉐어하우스(rooming house)에서 집주인이 지켜야 하는 것

Rooming house란?

한 주택에서 2개 이상의 방을 각각 돈을 받고 주거용으로 빌려주는 형태를 말합니다. 한국인 커뮤니티에서 흔히 "쉐어하우스"라고 부르는 집도 운영 방식에 따라 SA 법상 rooming house에 해당할 수 있습니다.

Proprietor와 Resident란?

Rooming house에서는 집을 운영하는 사람을 proprietor, 방을 빌려 사는 사람을 resident라고 부릅니다. 일반 렌트의 landlord와 tenant와 비슷해 보이지만, rooming house에는 별도의 세부 규칙이 적용됩니다.

Designated rooming house란?

빌려주는 방이 5개 이상인 rooming house를 말합니다. 이 경우 proprietor는 Consumer and Business Services(CBS)에 등록해야 합니다. 방이 2~4개인 경우 CBS 등록 대상 designated rooming house는 아니지만, 다른 rooming house 규정은 여전히 적용됩니다.

방 2개 이상을 세놓으면 집주인은 proprietor, 거주자는 resident가 됩니다. 다음은 선택이 아니라 의무입니다.

• 받은 본드를 CBS에 예치
• 거주자가 언제든 자기 방에 들어갈 수 있게 보장
• 방을 잠글 수 있는 잠금장치 제공·유지
• 방 안에 잠글 수 있는 수납장 제공
• 욕실·화장실에 합리적으로 접근 가능하게
• 돈을 받으면 제대로 된 영수증 발급
• 계약서 사본 제공
• house rules를 서면으로 만들어 볼 수 있는 곳에 게시
• 리노베이션은 14일 전 통지

House rules의 한계

집 규칙은 서면이어야 하고, 안전·위생·재산 관리에 관한 것이어야 합니다. 공용공간 사용, 소음, 흡연 구역, 주차, 손님 등이 여기 들어갑니다.

임대차법에 어긋나는 규칙은 효력이 없습니다. 규칙을 바꾸려면 7일 전에 서면 통지해야 합니다.

나가고 나가게 되는 절차

• 거주자가 나갈 때: periodic 계약이면 하루 전 통지로 충분합니다
• 집주인이 내보낼 때: 60일 통지 + 법정 사유
• 예외 — 렌트가 2주 연체되면 2일 통지로 종료될 수 있습니다. 이 부분은 일반 세입자보다 훨씬 빠릅니다
• 심각한 손괴나 타인의 안전을 위협한 경우 즉시 나가야 할 수 있습니다

방이 5개 이상이면 등록 의무가 있습니다

방 5개 이상은 designated rooming house로, 운영자는 CBS에 등록해야 합니다. 등록 없이 운영하는 것은 위법입니다. 방 여러 개짜리 쉐어에 들어가기 전에 CBS에 확인해볼 수 있습니다.

방 하나만 빌린 경우 — 여기는 보호가 없습니다

집주인이 살고 있는 집에서 방 1개만 빌렸다면, 임대차법 5조(b)에 따라 법 적용 대상이 아닙니다. 관습법만 적용됩니다.

• SACAT에 갈 수 없고, 분쟁은 법원으로 가야 합니다
• 본드 예치 의무도, 통지 기간 규정도 없습니다
• 집주인이 집 전체를 통제하고 세입자에게 독점적 점유권이 없으면, 법적으로는 세입자가 아니라 licensee(사용 허가를 받은 사람)입니다

법이 없으니 계약서가 유일한 보호막이 됩니다.

• 금액, 기간, 통지 기간, 보증금 반환 조건을 서면으로 남기세요
• 계좌이체로 내세요. 현금은 기록이 남지 않습니다
• 현금밖에 안 된다면 영수증을 요구하고, 안 주면 날짜·금액을 따로 기록하세요
• 법률 상담: Legal Services Commission 1300 366 424 (무료)

같은 집에 살아도 방이 2개 세놓아졌는지 1개인지에 따라 결과가 갈립니다. 들어가기 전에 세어보세요.

서브렌트(전대)를 하려면

이미 계약한 세입자가 방을 다시 빌려주는 경우입니다.

• 집주인은 전대 동의를 부당하게 거부할 수 없습니다
• 집주인은 동의해주는 대가로 수수료를 받을 수 없습니다
• 반대로, 서면 동의 없이 들어간 사람의 지위는 매우 불안정합니다

쉐어를 구할 때 "집주인이 아나요"를 묻는 것이 어색하게 느껴져도, 이 질문 하나가 나중에 나갈 때의 근거가 됩니다.

신청서에서 물어볼 수 없는 것들 (2026년 1월 1일부터)

임대 신청서는 정해진 양식(Form A1)을 써야 합니다. 다음 항목은 물어보는 것 자체가 금지입니다.

• 과거 소송이나 임대 분쟁, 계약 위반으로 퇴거된 이력
• 본드를 어디서 마련했는지, 본드 이력
• SA Housing Trust가 이전 집주인이었는지
• 특정 재무 정보, 특정 고용 세부사항
• 의료 기록
• SNS 게시물
• 차량 등록번호
• 반려동물 마이크로칩 번호
• 학력
• 왜 이사하려 하는지

신청서에 적은 개인정보의 보관 기한도 정해져 있습니다. 합격했다면 계약 종료 후 3년, 떨어졌다면 그 집이 임대된 뒤 30일(본인이 동의하면 6개월)입니다.

리스트에 오를 사람 각자가 별도로 신청서를 작성해야 하고, 원하는 임대 기간을 적을 수 있습니다.

자주 나오는 오해 세 가지

"쉐어는 계약서가 없으니 법도 없다" 방 2개 이상이면 임대차법 Part 7이 적용됩니다. 계약서가 없다는 것은 법이 없다는 뜻이 아니라, 집주인이 서면 계약서를 줄 의무를 지키지 않고 있다는 뜻입니다. 다만 방 1개만 빌린 경우는 정말로 법 밖이므로, 이 구분만큼은 정확히 해야 합니다.

"본드는 집주인이 갖고 있는 돈이다" 아닙니다. CBS가 보관합니다. 집주인 계좌에 있다면 예치 의무를 위반한 상태이고, 최대 $35,000의 벌금 대상입니다. 나갈 때 분쟁이 생겨도 정부가 갖고 있는 돈이라 집주인이 마음대로 처분할 수 없다는 점이 세입자에게 유리합니다.

"학생비자나 워홀이라 권리가 약하다" 임대차법은 비자 종류를 묻지 않습니다. 세입자인지 아닌지, 방이 몇 개인지만 봅니다. 영어가 불편해서 문제 제기를 못 하는 것과, 권리가 없는 것은 다릅니다.

문제가 생겼다면 — 바로 SACAT부터 갈 필요는 없습니다

렌트비, Bond, 수리, 집주인의 출입, 퇴거 통지 등으로 문제가 생겼다면 먼저 관련 자료를 보관하고 상대방과 주고받은 내용을 가능한 한 서면으로 남겨두세요.

해결되지 않는다면 **RentRight SA 또는 Consumer and Business Services(CBS)**에 먼저 상담을 요청할 수 있습니다.

RentRight SA는 남호주 세입자를 위한 무료·독립 지원 서비스로, 임대차 권리와 절차에 대한 상담뿐 아니라 협상, 분쟁 해결과 SACAT 절차를 지원합니다.

CBS에서도 임대차 규정과 권리·의무에 대한 정보를 받을 수 있습니다.

그래도 해결되지 않는 분쟁은 **South Australian Civil and Administrative Tribunal(SACAT)**에서 다룰 수 있습니다.

SACAT이란?

South Australian Civil and Administrative Tribunal의 약자입니다. 남호주에서 일반 residential tenancy뿐 아니라 rooming house 관련 분쟁도 다루는 재판·심판 기관입니다.

SACAT에서는 어떤 문제를 다룰 수 있나요?

상황에 따라 다음과 같은 문제를 다룰 수 있습니다.

• Bond 반환이나 Bond 금액 분쟁
• 집주인 또는 proprietor의 계약 위반
• 필요한 수리를 하지 않는 문제
• 잘못된 출입이나 privacy 관련 분쟁
• Rent 관련 분쟁
• 계약 종료와 퇴거 관련 분쟁
• 손해배상 또는 비용 청구
• 당사자의 권리와 의무에 대한 판단

예를 들어 tenancy 또는 rooming house가 끝났는데 Bond가 반환되지 않는다면 tenant나 resident가 SACAT에 Bond 반환 명령을 신청할 수 있습니다.

문제가 생긴 순간부터 이것들을 보관하세요

SACAT까지 갈 가능성이 있다면 다음 자료가 중요할 수 있습니다.

• Tenancy agreement 또는 rooming house agreement
• Bond 관련 기록
• Rent 납부 기록과 계좌이체 내역
• 집주인·에이전트·proprietor와 주고받은 문자와 이메일
• Breach 또는 termination notice
• 입주 당시 inspection sheet
• 입주 전후 사진
• 수리 요청 기록
• Invoice 또는 quote
• 분쟁과 관련된 날짜와 시간 기록

SACAT도 housing dispute 신청 시 계약서, notice, rent record, 문자·이메일, 사진, inspection sheet, invoice 등의 자료를 준비하도록 안내하고 있습니다.

증거가 꼭 계약서여야 하나요?

계약서가 없다고 해서 문자, 송금 기록, 사진 같은 다른 자료까지 의미가 없어지는 것은 아닙니다. 가능한 자료를 삭제하지 말고 그대로 보관하세요.

SACAT 신청은 온라인으로 할 수 있습니다

Housing 관련 SACAT 신청은 온라인으로 할 수 있습니다.

SACAT은 어느 한쪽을 위한 법률 상담 기관이 아니라 독립적으로 분쟁을 판단하는 기관입니다. 따라서 무엇을 주장해야 하는지 모르겠다면 신청부터 하기보다 RentRight SA나 법률 상담 서비스를 통해 먼저 상황을 확인하는 편이 좋습니다.

확인해야 할 곳

• RentRight SA — 1800 060 462 (평일 오전 8시~오후 8시) / rentrightsa@syc.net.au 무료이고 정부와 독립된 세입자 지원 서비스입니다. 계약, 본드, 수리, 연체 문제를 상담하고 SACAT 심리에 동행하기도 합니다. 분쟁이 생기면 여기가 첫 번째 연락처입니다.
• Consumer and Business Services (CBS) — 131 882 / CBStenancyadvice@sa.gov.au 본드 예치 확인, 미예치 신고, 규정 문의. 사무실은 4-6 Chesser Street, Adelaide
• CBS 본드 조회 (Residential Bonds Online) — cbs.sa.gov.au에서 본드 상태 확인
• SACAT — sacat.sa.gov.au. 본드 분쟁, 과도한 렌트 인상, 보복성 퇴거 판단
• Legal Services Commission — 1300 366 424. 방 1개 임차처럼 임대차법 밖의 경우
• Housing Safety Authority — 최소 주거 기준(minimum housing standards) 확인

전화 상담에서 영어가 부담되면 통역 지원을 요청할 수 있는지 물어보세요. 임대차 용어는 영어로도 어렵습니다.

이 글의 정보는 2026년 8월 1일 기준입니다. 남호주 임대차 규정은 2023년부터 2026년까지 여러 차례 개정됐고 앞으로도 바뀔 수 있으므로, 시간이 지난 뒤 읽으신다면 sa.gov.au 또는 cbs.sa.gov.au에서 현재 기준을 다시 확인해주세요.