애들레이드 렌트와 쉐어하우스, 방이 2개면 법의 보호를 받습니다 (2026년 기준)

이 글은 2026년 8월 1일 기준으로 확인한 남호주(SA) 규정입니다. 렌트 형태와 계약 조건에 따라 적용되는 법이 달라지므로, 본인 상황에 대한 판단은 RentRight SA(1800 060 462) 또는 CBS(131 882)에서 받으시기 바랍니다. 무료입니다.

먼저: 내가 어느 쪽인지부터 확인하세요

"쉐어는 계약서도 없으니 법 밖"이라는 말이 한인 커뮤니티에 오래 돌았습니다. 지금은 대부분 틀린 말입니다. 2024년 개정으로 rooming house의 정의가 "상업적으로 3인 이상"에서 **"방 2개 이상을 세놓는 주택"**으로 바뀌었기 때문입니다.

애들레이드의 한인 쉐어하우스 상당수가 이 정의에 들어갑니다.

경계선은 방의 개수이지, 계약서의 유무가 아닙니다. 계약서가 없다는 것은 법이 없다는 뜻이 아니라, 집주인이 의무를 지키지 않고 있다는 뜻입니다.

본드 — 집주인 계좌에 있으면 그 자체가 위법입니다

얼마까지 받을 수 있나

• 주 렌트 $800 이하: 최대 4주치
• 주 렌트 $800 초과: 최대 6주치

2023년 4월 1일부터 기준선이 주 $250에서 $800으로 올랐습니다. 남호주 대부분의 매물이 4주 상한에 들어옵니다. 그 전에 시작한 계약에는 옛 기준이 적용되고, 소급 환급은 되지 않습니다.

시작할 때 낼 수 있는 돈은 두 가지뿐입니다

본드와, 최대 2주치 선불 렌트. 그 외에는 어떤 명목으로도 받을 수 없습니다.

2주치를 선불로 냈다면 그 2주가 지나기 전까지 다음 렌트는 발생하지 않습니다. 계약 시작하면서 한 달치를 요구받았다면 그것 자체가 위반입니다.

예치 기한 — 여기가 핵심입니다

집주인은 본드를 받은 날부터 2주 안에 CBS의 Residential Bonds Online(RBO)에 예치해야 합니다. 등록된 부동산 에이전트는 4주입니다.

돈을 받으면 48시간 안에 영수증을 줘야 합니다.

미예치는 최대 $35,000의 벌금 대상입니다. 가볍게 다뤄지는 규정이 아닙니다.

지금 확인하는 방법

예치가 되면 CBS에서 본드 번호와 영수증이 옵니다. 합리적인 기간 안에 번호가 오지 않았다면 예치되지 않았을 가능성이 높습니다. 그대로 두면 나갈 때 돌려받을 근거가 사라집니다.

• CBS 웹사이트의 본드 조회(Check bond status)에서 직접 확인
• 번호가 없거나 조회되지 않으면 CBS 131 882로 신고
• 세입자가 직접 RBO로 본드를 예치하는 것도 2024년 7월부터 가능합니다

집주인이 "우리는 그냥 현금으로 갖고 있다"고 하면, 그것은 관행이 아니라 위반입니다.

입주 첫날 — inspection sheet가 나중의 전부입니다

입주 시점에 집주인은 서명한 inspection sheet(상태 점검표) 사본을 세입자에게 줘야 합니다. 가구, 비품, 각 부분의 상태가 적혀 있어야 합니다.

작성해서 돌려주고, 본인 사본을 반드시 보관하세요.

나중에 본드 분쟁이 SACAT으로 가면, 심판부는 처음 상태와 나갈 때 상태를 비교합니다. 처음 상태를 증명할 자료가 없으면 판단할 근거 자체가 없습니다. 이때 불리해지는 쪽은 대개 세입자입니다.

권하는 것:

• 점검표와 별개로, 입주 당일 방·욕실·주방·바닥·벽을 사진으로 남기세요. 날짜가 기록되게
• 이미 있는 흠집은 점검표에 글로 적으세요. 사진만으로는 "그때 있었다"를 다투게 됩니다

정상적인 노후(fair wear and tear)는 본드에서 뺄 수 없습니다. 카펫이 오래돼 색이 바랜 것과, 카펫에 뭘 쏟아 얼룩이 남은 것은 다르게 취급됩니다.

렌트 인상 — 12개월에 한 번, 60일 전 서면 통지

• 계약 시작일 또는 마지막 인상일로부터 12개월이 지나야 올릴 수 있습니다
• 60일 전에 서면으로 통지해야 하며, 인상액과 적용일이 적혀 있어야 합니다
• 고정기간(fixed term) 중에는 계약서에 인상 조항이 있는 경우에만 가능합니다
• 고정기간이 끝나 periodic으로 넘어가도, 원래 계약 시작일 기준 12개월 규칙은 그대로 적용됩니다

인상 폭 자체에는 상한이 없습니다. 다만 과도하다고 판단되면 통지를 받은 날로부터 90일 안에 SACAT에 신청할 수 있습니다. SACAT은 비슷한 매물의 시세, 집의 상태, 그리고 인상폭이 기존 렌트에 비해 불균형한지를 봅니다.

렌트 경쟁 붙이기는 금지입니다

2023년 9월부터 rent bidding 유도가 금지됐습니다. 집주인과 에이전트는 정해진 금액으로 광고해야 하며, 더 높은 금액을 제안하도록 유도할 수 없습니다.

• 렌트를 "$450~$500" 같은 범위로 광고할 수 없습니다
• 렌트 경매를 열 수 없습니다
• 광고가보다 높은 제안을 근거로 신청자를 더 좋게 평가할 수 없습니다

세입자가 자발적으로 더 내겠다고 하는 것 자체를 막는 규정은 아니지만, 집주인 쪽에서 그 상황을 만드는 것이 위법입니다.

퇴거 — 이유 없는 퇴거는 폐지됐습니다

2024년 7월 1일부터 집주인은 사유를 밝히지 않고 계약을 끝내거나 갱신을 거부할 수 없습니다. 법에 정해진 사유여야 합니다. 매각, 본인·가족 입주, 대규모 수리, 철거, 세입자의 계약 위반 등입니다.

• 고정기간이 끝날 때 갱신하지 않으려면 60일 전 통지(이전에는 28일)
• 통지를 받은 세입자가 그 기간 안에 먼저 나가고 싶다면, 7일 전에 알리면 나간 뒤의 렌트는 내지 않습니다
• 집주인이 수리나 본인 입주를 사유로 내보냈다면, 6개월간 다시 임대할 수 없습니다. SACAT의 허가를 받은 경우는 예외입니다
• 세입자가 SACAT에 신청했거나 권리를 주장한 것에 대한 보복성 통지라면 SACAT이 무효로 선언할 수 있습니다

마지막 항목이 중요합니다. 수리를 요구하면 쫓겨날까 봐 말을 못 하는 상황이 이 규정으로 다뤄집니다.

점검은 1년에 4번까지

집주인이나 에이전트는 연 4회를 초과해 정기점검을 할 수 없고, 방문 7~28일 전에 통지해야 합니다.

쉐어하우스(rooming house)에서 집주인이 지켜야 하는 것

방 2개 이상을 세놓으면 집주인은 proprietor, 거주자는 resident가 됩니다. 다음은 선택이 아니라 의무입니다.

• 받은 본드를 CBS에 예치
• 거주자가 언제든 자기 방에 들어갈 수 있게 보장
• 방을 잠글 수 있는 잠금장치 제공·유지
• 방 안에 잠글 수 있는 수납장 제공
• 욕실·화장실에 합리적으로 접근 가능하게
• 돈을 받으면 제대로 된 영수증 발급
• 계약서 사본 제공
• house rules를 서면으로 만들어 볼 수 있는 곳에 게시
• 리노베이션은 14일 전 통지

House rules의 한계

집 규칙은 서면이어야 하고, 안전·위생·재산 관리에 관한 것이어야 합니다. 공용공간 사용, 소음, 흡연 구역, 주차, 손님 등이 여기 들어갑니다.

임대차법에 어긋나는 규칙은 효력이 없습니다. 규칙을 바꾸려면 7일 전에 서면 통지해야 합니다.

나가고 나가게 되는 절차

• 거주자가 나갈 때: periodic 계약이면 하루 전 통지로 충분합니다
• 집주인이 내보낼 때: 60일 통지 + 법정 사유
• 예외 — 렌트가 2주 연체되면 2일 통지로 종료될 수 있습니다. 이 부분은 일반 세입자보다 훨씬 빠릅니다
• 심각한 손괴나 타인의 안전을 위협한 경우 즉시 나가야 할 수 있습니다

방이 5개 이상이면 등록 의무가 있습니다

방 5개 이상은 designated rooming house로, 운영자는 CBS에 등록해야 합니다. 등록 없이 운영하는 것은 위법입니다. 방 여러 개짜리 쉐어에 들어가기 전에 CBS에 확인해볼 수 있습니다.

방 하나만 빌린 경우 — 여기는 보호가 없습니다

집주인이 살고 있는 집에서 방 1개만 빌렸다면, 임대차법 5조(b)에 따라 법 적용 대상이 아닙니다. 관습법만 적용됩니다.

• SACAT에 갈 수 없고, 분쟁은 법원으로 가야 합니다
• 본드 예치 의무도, 통지 기간 규정도 없습니다
• 집주인이 집 전체를 통제하고 세입자에게 독점적 점유권이 없으면, 법적으로는 세입자가 아니라 licensee(사용 허가를 받은 사람)입니다

법이 없으니 계약서가 유일한 보호막이 됩니다.

• 금액, 기간, 통지 기간, 보증금 반환 조건을 서면으로 남기세요
• 계좌이체로 내세요. 현금은 기록이 남지 않습니다
• 현금밖에 안 된다면 영수증을 요구하고, 안 주면 날짜·금액을 따로 기록하세요
• 법률 상담: Legal Services Commission 1300 366 424 (무료)

같은 집에 살아도 방이 2개 세놓아졌는지 1개인지에 따라 결과가 갈립니다. 들어가기 전에 세어보세요.

서브렌트(전대)를 하려면

이미 계약한 세입자가 방을 다시 빌려주는 경우입니다.

• 집주인은 전대 동의를 부당하게 거부할 수 없습니다
• 집주인은 동의해주는 대가로 수수료를 받을 수 없습니다
• 반대로, 서면 동의 없이 들어간 사람의 지위는 매우 불안정합니다

쉐어를 구할 때 "집주인이 아나요"를 묻는 것이 어색하게 느껴져도, 이 질문 하나가 나중에 나갈 때의 근거가 됩니다.

신청서에서 물어볼 수 없는 것들 (2026년 1월 1일부터)

임대 신청서는 정해진 양식(Form A1)을 써야 합니다. 다음 항목은 물어보는 것 자체가 금지입니다.

• 과거 소송이나 임대 분쟁, 계약 위반으로 퇴거된 이력
• 본드를 어디서 마련했는지, 본드 이력
• SA Housing Trust가 이전 집주인이었는지
• 특정 재무 정보, 특정 고용 세부사항
• 의료 기록
• SNS 게시물
• 차량 등록번호
• 반려동물 마이크로칩 번호
• 학력
• 왜 이사하려 하는지

신청서에 적은 개인정보의 보관 기한도 정해져 있습니다. 합격했다면 계약 종료 후 3년, 떨어졌다면 그 집이 임대된 뒤 30일(본인이 동의하면 6개월)입니다.

리스트에 오를 사람 각자가 별도로 신청서를 작성해야 하고, 원하는 임대 기간을 적을 수 있습니다.

자주 나오는 오해 세 가지

"쉐어는 계약서가 없으니 법도 없다" 방 2개 이상이면 임대차법 Part 7이 적용됩니다. 계약서가 없다는 것은 법이 없다는 뜻이 아니라, 집주인이 서면 계약서를 줄 의무를 지키지 않고 있다는 뜻입니다. 다만 방 1개만 빌린 경우는 정말로 법 밖이므로, 이 구분만큼은 정확히 해야 합니다.

"본드는 집주인이 갖고 있는 돈이다" 아닙니다. CBS가 보관합니다. 집주인 계좌에 있다면 예치 의무를 위반한 상태이고, 최대 $35,000의 벌금 대상입니다. 나갈 때 분쟁이 생겨도 정부가 갖고 있는 돈이라 집주인이 마음대로 처분할 수 없다는 점이 세입자에게 유리합니다.

"학생비자나 워홀이라 권리가 약하다" 임대차법은 비자 종류를 묻지 않습니다. 세입자인지 아닌지, 방이 몇 개인지만 봅니다. 영어가 불편해서 문제 제기를 못 하는 것과, 권리가 없는 것은 다릅니다.

확인해야 할 곳

• RentRight SA — 1800 060 462 (평일 오전 8시~오후 8시) / rentrightsa@syc.net.au 무료이고 정부와 독립된 세입자 지원 서비스입니다. 계약, 본드, 수리, 연체 문제를 상담하고 SACAT 심리에 동행하기도 합니다. 분쟁이 생기면 여기가 첫 번째 연락처입니다.
• Consumer and Business Services (CBS) — 131 882 / CBStenancyadvice@sa.gov.au 본드 예치 확인, 미예치 신고, 규정 문의. 사무실은 4-6 Chesser Street, Adelaide
• CBS 본드 조회 (Residential Bonds Online) — cbs.sa.gov.au에서 본드 상태 확인
• SACAT — sacat.sa.gov.au. 본드 분쟁, 과도한 렌트 인상, 보복성 퇴거 판단
• Legal Services Commission — 1300 366 424. 방 1개 임차처럼 임대차법 밖의 경우
• Housing Safety Authority — 최소 주거 기준(minimum housing standards) 확인

전화 상담에서 영어가 부담되면 통역 지원을 요청할 수 있는지 물어보세요. 임대차 용어는 영어로도 어렵습니다.

이 글의 정보는 2026년 8월 1일 기준입니다. 남호주 임대차 규정은 2023년부터 2026년까지 여러 차례 개정됐고 앞으로도 바뀔 수 있으므로, 시간이 지난 뒤 읽으신다면 sa.gov.au 또는 cbs.sa.gov.au에서 현재 기준을 다시 확인해주세요.