애들레이드 렌트 수리를 안 해줄 때 — 긴급수리·집주인 책임·SACAT (2026)

렌트집 수리가 안 되고 있다면 이것부터 확인하세요

• 고장이나 문제를 발견하면 집주인 또는 에이전트에게 최대한 빨리 알리세요.
• 일반 수리는 말로만 요청하지 말고 서면으로 기록을 남기는 것이 좋습니다.
• 집주인은 문제를 통보받은 뒤 reasonable time 안에 수리해야 합니다.
• 가스 누출처럼 긴급한 문제는 즉시 알리세요.
• 집주인에게 문제를 알렸거나 합리적으로 연락을 시도했는데도 긴급한 수리가 이루어지지 않는 경우, 법에서 정한 조건을 충족하면 세입자가 적절한 licensed repairer를 통해 수리를 진행하고 비용을 청구할 수 있습니다.
• 집주인이 계속 수리하지 않는다면 SACAT에 수리 명령, 보상 또는 tenancy 종료를 신청할 수 있습니다.
• 세입자 본인이나 방문객이 고의 또는 부주의로 만든 손상은 세입자 책임이 될 수 있습니다.

Landlord와 Agent란?

Landlord는 임대주택의 집주인을 말합니다. Agent는 집주인을 대신해 렌트를 관리하는 부동산 에이전트입니다.

부동산을 통해 렌트했다면 수리 요청을 집주인이 아니라 property manager 또는 agent에게 보내는 경우가 많습니다.

집이 고장나면 집주인이 무조건 고쳐줘야 하나요?

남호주에서 landlord는 임대주택과 관련 시설을 합리적인 수리 상태로 유지해야 합니다.

세입자가 입주하기 전부터 알고 있었던 고장이라고 해서 집주인의 수리 의무가 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.

다만 tenancy agreement에서 명시적으로 제외된 항목이나 일부 Housing Improvement Notice 관련 사항에는 예외가 있을 수 있습니다.

그래서 문제가 생겼다면 집주인이나 에이전트에게 먼저 알려주는 과정이 중요합니다.

집주인이 문제를 통보받았는데도 reasonable diligence, 즉 합리적으로 필요한 조치를 하지 않는다면 tenancy agreement를 위반하는 상황이 될 수 있습니다.

Reasonable time이란?

모든 수리에 똑같이 적용되는 "3일", "7일" 같은 하나의 기간이 정해져 있다는 뜻은 아닙니다.

문제의 심각성, 안전 위험, 필요한 부품이나 기술자 등을 고려해 합리적으로 판단됩니다. 가스 누출과 벽의 작은 흠집에 같은 시간이 적용될 수는 없습니다.

집주인과 세입자 중 누가 수리비를 내나요?

누가 책임지는지는 고장의 원인이 중요합니다.

보통 집주인이 책임지는 것

예를 들어 다음과 같은 큰 수리와 주택 설비는 일반적으로 landlord가 관리합니다.

• 전기 배선
• 가스 히터
• 집에 포함된 오븐
• 집에 포함된 에어컨
• 수도·배관 관련 시설
• 고장난 잠금장치 등 주택 보안 설비
• 노후화나 정상적인 사용으로 발생한 수리

집주인이 제공한 domestic appliance도 일반적으로 집주인이 유지·관리합니다.

따라서 렌트집에 원래 설치돼 있던 오븐, 에어컨, 가스 히터가 정상적인 사용 중 고장났다면 무조건 세입자가 새 제품을 사야 하는 것은 아닙니다.

보통 세입자가 책임지는 것

세입자는 일반적으로 다음과 같은 일상적인 관리가 필요합니다.

• 전구 교체
• 에어컨 필터 청소
• 일반적인 잔디 깎기와 잡초 제거
• 본인이 고의 또는 부주의로 발생시킨 손상 수리

세입자와 함께 사는 사람이나 방문객이 고의 또는 부주의로 발생시킨 손상도 세입자 책임이 될 수 있습니다.

Fair wear and tear란?

집에서 정상적으로 생활하면서 시간이 지나 자연스럽게 생기는 마모를 말합니다.

예를 들어 오래 사용해 낡아진 부분과 세입자가 부주의로 깨뜨린 부분은 같은 것으로 보지 않습니다.

에어컨·오븐·가스 히터가 고장나면 누가 고치나요?

렌트집에 포함되어 landlord가 제공한 domestic appliance는 일반적으로 landlord가 유지·관리합니다.

대표적으로:

• Oven
• Air conditioner
• Gas heater

등이 포함될 수 있습니다.

또한 tenancy가 시작될 때 landlord는 제공되는 appliance를 agreement에 표시하고 제조사의 사용설명서 또는 사용 방법을 tenant에게 제공해야 합니다.

이런 안내를 제공하지 않았다면 세입자가 appliance를 사용하다 의도하지 않게 발생시킨 손상에 대해 책임을 지지 않을 수 있습니다.

다만 세입자의 고의나 부주의로 고장낸 경우에는 세입자가 책임질 수 있습니다.

수리가 필요하면 어떻게 요청하나요?

가장 먼저 집주인 또는 agent에게 문제를 알려야 합니다.

가능하면 전화로만 이야기하고 끝내기보다 문자나 이메일 등 기록이 남는 방법을 사용하세요.

일반적인 수리라면 Consumer and Business Services(CBS)의 공식 Request for repairs 양식을 사용할 수도 있습니다.

수리를 요청할 때는 다음 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.

1. 무엇이 고장났는지
2. 언제 처음 발견했는지
3. 현재 어떤 문제가 발생하고 있는지
4. 안전 문제나 추가 손상 가능성이 있는지
5. 관련 사진 또는 영상
6. 언제 집주인이나 agent에게 알렸는지

Request for repairs란?

남호주 정부가 제공하는 공식 수리 요청 양식입니다. 단순히 "고쳐주세요"라고 말하는 것보다 어떤 문제가 있고 언제 수리를 요청했는지를 명확하게 기록하는 데 도움이 됩니다.

긴급수리(Urgent repair)는 어떻게 하나요?

모든 고장을 똑같이 기다릴 필요는 없습니다.

예를 들어 가스 누출처럼 안전에 직접적인 문제가 될 수 있는 고장은 긴급하게 처리해야 합니다.

긴급한 문제를 발견했다면 landlord 또는 agent에게 가능한 한 빨리 연락하세요.

문제의 심각성 때문에 즉각적인 조치가 필요하지만 집주인이 수리하지 않는 경우에는 일정한 조건 아래 세입자가 직접 수리를 준비하고 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

하지만 단순히 집주인의 답변이 늦다는 이유만으로 아무 업체나 불러 고친 뒤 비용을 요구할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

세입자가 직접 수리를 진행하려면 다음과 같은 조건이 중요합니다.

• 문제가 세입자의 잘못으로 발생하지 않았을 것
• 세입자에게 과도한 불편이나 부상을 발생시킬 가능성이 있거나 세입자의 물건에 손상을 줄 가능성이 있을 것
• 집주인에게 문제를 알렸거나 합리적으로 연락하려고 시도했을 것
• 집주인이 필요한 수리를 하지 않았을 것

수리는 적절한 자격을 가진 사람이 해야 합니다.

수리업자는 문제의 원인과 수행한 작업을 설명하는 report도 제공해야 합니다.

Authorised / licensed repairer란?

해당 작업을 합법적으로 수행할 수 있는 적절한 자격이나 licence를 가진 수리업자를 의미합니다.

특히 전기·가스처럼 자격이 필요한 작업을 직접 처리하거나 무자격자에게 맡기는 것은 피해야 합니다.

내가 먼저 수리비를 냈다면 어떻게 하나요?

조건을 충족하는 긴급수리를 세입자가 적절한 수리업자를 통해 처리했다면 landlord에게 비용을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

이때 다음 자료를 반드시 보관하세요.

• 집주인이나 agent에게 연락한 기록
• 수리 전 사진 또는 영상
• 수리업자의 invoice
• 결제 영수증
• 수리업자의 report
• 고장의 원인과 수행한 작업 내용

특히 수리업자의 report는 중요합니다.

세입자가 직접 문제를 만들었다는 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 고장의 원인이 무엇이었는지를 남겨두는 것이 좋습니다.

집주인이 계속 수리를 안 해주면 어떻게 하나요?

집주인이 문제를 알고 있으면서도 reasonable time 안에 수리하지 않는다면 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

1. 수리 요청을 서면으로 다시 남기세요

처음 전화로 요청했다면 문자나 이메일로 다시 정리하세요.

언제 처음 신고했고 어떤 문제가 계속되고 있는지 기록합니다.

일반 수리라면 CBS의 Request for repairs 양식을 사용하는 것도 좋습니다.

2. 계약 위반 절차를 검토하세요

수리를 하지 않는 것은 상황에 따라 landlord의 tenancy agreement 위반이 될 수 있습니다.

Tenant는 landlord에게 Form 11 — Notice to landlord to remedy breach of agreement를 제공할 수 있습니다.

Breach란?

계약 당사자가 tenancy agreement 또는 법에서 요구하는 의무를 지키지 않은 상태를 말합니다.

예를 들어 집주인이 통보받은 수리를 계속하지 않는 것도 상황에 따라 breach가 될 수 있습니다.

Form 11이란?

Tenant가 landlord에게 계약 위반을 고치도록 공식적으로 요구할 때 사용하는 통지서입니다. 집주인이 수리해야 할 문제를 계속 해결하지 않는 경우처럼 landlord의 breach를 공식적으로 시정하라고 요구하는 단계에서 사용할 수 있습니다.

단순한 수리 요청과는 다릅니다. 먼저 문제를 알리고 수리를 요청했는데도 해결되지 않아 landlord의 breach를 공식적으로 문제 삼는 단계라고 이해하면 쉽습니다.

3. 그래도 해결되지 않으면 SACAT

문제가 해결되지 않는다면 South Australian Civil and Administrative Tribunal(SACAT)에 신청할 수 있습니다.

SACAT에서는 상황에 따라 다음과 같은 명령을 요청할 수 있습니다.

• 필요한 수리를 하도록 하는 명령
• 수리를 하지 않아 발생한 손실에 대한 compensation
• tenancy 종료

SACAT이란?

South Australian Civil and Administrative Tribunal의 약자입니다. 남호주의 렌트·Bond·수리·계약 종료 등 다양한 tenancy dispute를 다루는 독립적인 재판·심판 기관입니다.

수리 때문에 손해를 봤다면 보상받을 수 있나요?

가능한 경우가 있습니다.

집주인이 해야 할 수리를 하지 않아 세입자에게 실제 손실이 발생했다면 SACAT에 reasonable compensation을 신청할 수 있습니다.

예를 들어 수리되지 않은 문제 때문에 세입자의 물건이 손상되는 등의 상황이 있을 수 있습니다.

다만 손해가 더 커지는 것을 합리적으로 막을 수 있었는데 아무 조치도 하지 않았다면 compensation이 줄어들 수 있습니다.

따라서 문제가 발생하면 집주인에게 알리는 것뿐 아니라 추가 손해를 줄이기 위한 합리적인 조치도 취하는 것이 중요합니다.

최소 주거기준(Minimum Housing Standards)도 확인하세요

남호주의 렌트주택은 tenancy가 시작될 때 minimum housing standards를 충족해야 합니다.

이 의무는 2024년 7월 1일부터 Residential Tenancies Act에 명확하게 반영됐습니다.

집이 minimum housing standards를 충족하지 않는다면 tenant는 landlord 또는 agent에게 기준을 충족시키기 위한 urgent repairs를 요구할 수 있습니다.

거주 중 집이 minimum housing standards를 충족하지 않거나 집이 완전히 파손되었거나 안전하지 않을 정도로 손상된 경우에는 tenancy를 종료할 수 있는 절차도 있습니다.

Minimum Housing Standards란?

렌트로 제공되는 집이 기본적으로 갖춰야 하는 안전·위생·주거 상태에 관한 최소 기준입니다.

단순히 "집이 마음에 들지 않는다"는 기준이 아니라 Housing Improvement Act와 관련 규정에서 정한 법적 기준입니다.

곰팡이나 해충도 집주인 책임인가요?

무조건 한쪽 책임이라고 볼 수는 없습니다. 발생 원인과 시점이 중요합니다.

해충

입주할 때 이미 infestation이 있었다면 ants, cockroaches, fleas, spiders, mice, rats 등은 일반적으로 landlord가 처리할 책임이 있습니다.

거주 중 발생한 일반적인 pest 문제는 tenant 책임이 될 수 있지만, landlord는 해충이 들어오는 건물의 entry point를 막아야 할 수 있습니다.

White ants는 landlord 책임이고, possum과 bird 문제도 제거와 entry point 봉쇄가 landlord 책임으로 안내됩니다.

곰팡이

곰팡이는 발생 원인을 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들어 구조적인 누수나 건물 문제 때문에 생긴 곰팡이와 세입자의 생활 방식 때문에 발생한 곰팡이는 책임 판단이 달라질 수 있습니다.

원인이 확실하지 않다면 사진을 남기고 landlord 또는 agent에게 서면으로 알린 뒤 원인 확인과 수리를 요청하세요.

집주인이 수리하러 올 때 마음대로 들어올 수 있나요?

수리를 해야 한다는 이유만으로 집주인이 아무 때나 들어올 수 있는 것은 아닙니다.

일반 Residential Tenancy에서 필요한 repair 또는 maintenance를 위해 들어오는 경우에는 일반적으로 최소 48시간 전에 통지해야 합니다.

다만 tenant가 더 짧은 시간을 요청하거나 동의할 수 있습니다.

화재, 수도관 파열 또는 긴급수리처럼 긴급한 상황에서는 사전 통지가 필요하지 않을 수 있습니다.

따라서 "수리하러 왔다"는 이유만으로 사전 연락 없이 반복적으로 집에 들어오는 것은 별개의 문제입니다.

세입자가 고장낸 경우에는 어떻게 되나요?

Tenant는 자신이 고의 또는 부주의로 발생시킨 damage에 책임이 있습니다.

같이 사는 사람이나 방문객이 발생시킨 damage 역시 세입자 책임이 될 수 있습니다.

예를 들어 정상적으로 사용하다 오래된 부품이 고장난 것과 물건을 던져 문을 부순 것은 같은 수리 문제로 취급되지 않습니다.

Tenant가 책임져야 하는 damage라면 landlord에게 알리고 reasonable time 안에 수리해야 합니다.

집주인이 대신 수리하기로 tenant와 합의했다면 수리비와 합리적인 비용을 tenant에게 청구할 수도 있습니다.

수리 문제에서 꼭 보관해야 할 증거

수리 문제는 나중에 "언제 알렸는지", "왜 고장났는지", "집주인이 무엇을 했는지"가 중요해질 수 있습니다.

가능하면 다음을 보관하세요.

• Tenancy agreement
• 입주 당시 inspection sheet
• 고장 전후 사진과 영상
• 집주인·agent와 주고받은 문자
• 이메일
• 수리 요청서
• Form 4를 보냈다면 그 사본
• 수리업자의 invoice
• 수리업자의 report
• 결제 영수증
• 문제가 발생한 날짜
• 집주인에게 처음 알린 날짜
• 이후 follow-up한 날짜

전화로만 이야기했다면 통화 후 문자나 이메일로 내용을 다시 남기는 것도 좋습니다.

예:

"오늘 전화로 말씀드린 것처럼 온수가 나오지 않고 있습니다. 오늘 오전 처음 발견했고 가능한 한 빨리 확인 부탁드립니다."

이렇게 남겨두면 나중에 언제 landlord에게 문제를 알렸는지 확인하기 쉬워집니다.

이런 순서로 대응하세요

1단계 — 문제 발견

사진과 영상을 남기고 추가적인 안전 위험이 있는지 확인합니다.

2단계 — 집주인 또는 Agent에게 알리기

긴급한 문제라면 즉시 연락하고, 일반 수리도 가능한 한 서면으로 요청합니다.

3단계 — 기록 보관

문자, 이메일, 사진, 날짜와 집주인의 답변을 보관합니다.

4단계 — 해결되지 않는다면 공식 절차 확인

Request for repairs 또는 상황에 따라 Form 4 절차를 확인합니다.

5단계 — 계속 해결되지 않는다면

CBS에 tenancy advice를 요청하고 필요하면 SACAT 신청을 검토합니다.

어디에 문의하면 되나요?

• Consumer and Business Services (CBS) — 131 882
  렌트 권리·의무, 수리 문제와 tenancy 절차에 대한 안내를 받을 수 있습니다.

• SACAT — 1800 723 767
  수리 명령, compensation, tenancy 관련 분쟁을 다룹니다.

• RentRight SA — 세입자를 위한 무료 tenancy advice와 지원을 받을 수 있습니다.

긴급한 가스·전기 문제처럼 즉각적인 안전 위험이 있다면 일반적인 tenancy 분쟁 절차보다 먼저 안전을 확보하고 적절한 emergency service 또는 licensed professional의 도움을 받는 것이 중요합니다.

함께 보면 좋은 DAK 가이드

렌트인지 쉐어하우스인지에 따라 적용되는 규칙 자체가 헷갈린다면 먼저 DAK의 애들레이드 렌트·쉐어하우스 세입자 권리 가이드를 확인하세요.

Rooming house에서는 일반 residential tenancy와 다른 Bond, rent increase, 출입 및 계약 종료 규칙이 적용될 수 있습니다.

이 글은 2026년 8월 기준 남호주(SA)의 일반적인 residential tenancy 규정을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 계약 형태와 상황에 따라 적용되는 규정이 달라질 수 있으므로 실제 분쟁이 있다면 Consumer and Business Services 또는 관련 tenancy/legal advice 서비스를 통해 본인의 상황을 확인하세요.